Usufructo y derecho de uso: diferencias y ventajas

Usufructo y derecho de uso: diferencias y ventajas

Cerca del usufructo, derecho de uso tiene ciertas ventajas, sobre todo en cuanto a la transmisión.

Sabemos que el propietario de una vivienda puede ceder, transferir o vender el usufructo de la propiedad, o, fenómeno más común, conservar el usufructo y ceder, transferir o vender la nuda propiedad. En todos los casos, mientras que el usufructuario tiene derecho a usar la vivienda y "frutas"En caso de los alquileres contingentes. Sin embargo, el propietario también puede crear una "derecho de uso y habitación" que da al receptor a sí mismo oa un tercero, los menos derechos que los poseídos por el usufructuario.

Dar un derecho de uso

El desmembramiento de la propiedad de la vivienda puede ocurrir durante la vida de su propietario. Este hecho puede vender o transferir sin cargo la nuda propiedad o el usufructo de la vivienda. Pero muy a menudo el desmembramiento de la propiedad se produce después de la muerte del propietario, debido a las reglas de herencia. Ejemplo clásico: el cónyuge sobreviviente recibe usufructo de parte del patrimonio del difunto.

Las reglas de herencia, sin embargo, no se refieren al derecho de uso y habitación. El resultado: el nacimiento de este derecho es siempre el resultado de la voluntad del propietario. Durante su vida, él puede también vender o transferir sin cargo a la propiedad de la propiedad mediante la retención del derecho de uso. Pero también puede ceder o vender el derecho de uso a terceros. En su testamento también puede solicitar que el derecho de uso se asigna a una persona designada, tales como el cónyuge o hijo.

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El consejo de Eric Roig, director de la fundación droit-finances.net

Las diferencias de usufructo

El usufructo es un derecho real. Por lo tanto, el usufructuario puede venderla, transmitirla de forma gratuita, o incluso dar la hipoteca. Una opción que no se encuentra con el derecho de uso y habitación. Este derecho es puramente personal. Esto tiene varias consecuencias.

Sólo el derecho de uso del titular y los miembros de su familia inmediata (hijos, cónyuges) puede utilizar la carcasa. Sin embargo, el acta de constitución del derecho de uso puede proporcionar también la inclusión de las personas más.

El titular del derecho de uso y habitación no se puede dar un buen alquiler, incluso un miembro de la familia.

Él no puede, finalmente, vender o ceder el derecho al consentimiento libre, y mucho menos darle la hipoteca. Sin embargo, los tribunales, sin embargo, admiten que podemos renunciar a un derecho de uso para el propietario. Ejemplo clásico: M. Martin envía una vivienda a su hijo en la preservación del derecho de uso. Se puede dar posteriormente a este derecho a este niño, posiblemente con una renta vitalicia.

¿Quién paga qué?

En términos de usufructo, la distribución de carga se especifica en los artículos 605 y siguientes del Código Civil: "El usufructuario está obligado solamente a las reparaciones de mantenimiento. Las reparaciones mayores siguen siendo el propietario. (...) Las reparaciones mayores son las grandes paredes y bóvedas, vigas y restauración de setos enteros. Él diques y muros de contención y vallas en su conjunto. El resto de reparaciones y mantenimiento."

No es así con el derecho de usar, menos enmarcada en este punto: la carga de las reparaciones se deja a la libre elección de las dos partes y se especifica en la Ley que establece el derecho de uso. De ahí la necesidad de aclarar las funciones de cada inicialmente, para evitar posibles litigios. Las únicas excepciones condominios en que la ley pone la responsabilidad del usuario de los costes de operación y mantenimiento. El hecho es que, en cualquier caso, al usuario disfrutar de un alojamiento "buen padre"Debe garantizar un mínimo de mantenimiento.

sistema tributario

En tanto que usufructuario, el usuario de la propiedad es responsable de los impuestos municipales y, posiblemente, el impuesto sobre la riqueza, así siendo considerado por su valor de dominio absoluto.

Para el cálculo de los derechos gratuitos de transmisión (de donación o sucesión) o contra el pago (venta), el derecho de uso se considera como usufructo, a las partes a utilizar la escala administrativa. Con esta diferencia, importante: por los derechos de las donaciones o herencias, el derecho de uso se estima en el 60% del valor de la vida usufructo.

Para el impuesto sobre la propiedad, es, en principio, el dueño, que es responsable vis-à-vis las autoridades fiscales. Pero puede solicitar el reembolso en uso titular de los derechos sobre la base del artículo 635 del Código Civil.

Por último, la creación de un derecho de uso puede ser una ventaja. De hecho, cuando un padre vende o da la nuda propiedad de una propiedad a un niño en la retención del usufructo, esto se supone ficticia por las autoridades fiscales (artículo 751 del CGI) y el niño debe pagar impuesto a la herencia, a la muerte del usufructuario. A menos que pueda demostrar la realidad de la operación o si hay una donación de intervenir más de tres meses antes de la muerte del nudo propietario. Pero esta presunción sólo se aplica a la conservación de usufructo: el artículo 751 no se aplica, de hecho, las transmisiones desde el simple derecho de uso y habitación. Esto puede ser ventajoso en ciertas circunstancias.

Del mismo modo en el lado civil, las ventas a un niño con reserva de usufructo se considerarán una donación encubierta a menos que otros niños de su acuerdo para esta venta. Esta regla no se aplica tampoco cuando el padre conserva un simple derecho de uso.
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